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vendredi, 18 janvier 2019

Loi ALUR : 97 sénateurs UMP saisissent le Conseil constitutionnel

Près d’une centaine de sénateurs UMP ont saisi le Conseil constitutionnel sur plusieurs mesures de la loi ALUR : les articles 3, 6ter, 9 et 70 quater qui contreviennent à plusieurs principes constitutionnels et à valeur constitutionnelle. • L’encadrement des loyers pour non respect du droit de propriété (Article 3) L’article 3 vise à introduire un système d’encadrement des loyers dans « les zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ». Ces zones seront dotées d’un observatoire local des loyers, dont les travaux serviront de base pour le représentant de l’État dans le département qui fixera chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Les alinéas 16 et 17 précisent ensuite dans quelles fourchettes peuvent évoluer les loyers de référence majoré et minoré précités. Ainsi, le loyer de référence majoré ne peut être fixé à un montant supérieur de 20% au loyer de référence, et le loyer de référence minoré ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer de référence diminué de 30%. Par ailleurs, l’article 3 prévoit aux alinéas 19 à 27, les modalités d’application du complément de loyer exceptionnel « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Dans ce cas, si contestation de la part du locataire il y a, l’alinéa 24 dispose que : « il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Pour les sénateurs UMP, « l’atteinte au droit de la propriété à l’article 3 relève de la limitation des conditions de son exercice et non d’une privation du droit de propriété. Cependant, la limitation des conditions d’exercice du droit de propriété présent à l’article 3, par la privation du droit du propriétaire à demander le loyer qu’il souhaite doit être étudiée à l’aune de l’objectif poursuivi par la loi et donc à l’aune de l’intérêt général. » Selon la Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, l’encadrement des loyers à l’article 3 est motivé par une volonté d’arrêter la hausse continue des loyers de ces dernières années, et de participer à une baisse des loyers à plus long terme. Cependant, l’analyse du marché immobilier démontre que depuis 2006 les loyers de marché augmentent moins vite que l’inflation comme l’explique Michel Mouillart, Professeur d'Economie à l'Université Paris Ouest. L’argument qui consiste à encourager à une baisse des loyers est plus qu’inquiétant pour les sénateurs : « encadrer les loyers va revenir à geler le marché locatif. La réévaluation annuelle des loyers de référence n’apporte aucune garantie sur la capacité du dispositif à traduire la réalité du marché locatif, et donc à traduire une éventuelle baisse des loyers. Le législateur ne peut pas garantir que le Préfet dans le département, sur la base des travaux des observatoires locaux des loyers, sera en mesure de suivre très précisément les évolutions du marché locatif pour chaque « catégorie de logement et par secteur géographique » comme cela est prévu à l’alinéa 11.» Ainsi, le dispositif proposé à l’article 3 va se traduire par le gel des loyers au moment où ils ont atteint leur niveau historiquement le plus élevé et s’avèrera être un obstacle à une diminution future des loyers. Pour ces raisons, les requérants estiment que l’article 3 est contraire au principe constitutionnel du droit de propriété et doit donc être regardé comme contraire à la Constitution. • Les locations temporaires de meublés avec la création d’un régime d’autorisation contraire également au droit de la propriété (Article 6Ter) Cet article prévoit l'application du régime d'autorisation préalable de changement d'usage à la location de meublés de courte durée et la mise en place d'un régime d'autorisation temporaire pour ce type de location. Selon les requérants, le dispositif fait peser sur les propriétaires une contrainte excessive et disproportionnée en regard des motifs d’intérêt général poursuivis. Au nom de la subsidiarité, le législateur permet aux collectivités locales d’autoriser la location temporaire des résidences secondaires ou des pieds à terre. « Encore faut-il que, dans les communes visées de plus de 200.000 habitants, les délibérations des municipalités adoptées dans le cadre de l’application de la loi ALUR interviennent pour autoriser explicitement ces locations temporaires. Dans l’intervalle, elles restent interdites », dénoncent les sénateurs UMP. Plusieurs mois vont donc s’écouler entre la promulgation de la loi et la publication de ces délibérations. Cela signifie que, les propriétaires, qui tirent de la location temporaire de ces biens un revenu de complément, vont en être privés, et ce durant plusieurs mois. Enfin, les requérants estiment que l’application dans le temps du dispositif retenu porte à l’exigence de garantie des droits posée à l’article 16 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen. Le législateur aurait dû mettre en place un système de droit transitoire qui évite de manière effective aux propriétaires de subir les dommages excessifs que leur causerait l’application immédiate d’un dispositif aussi contraignant. En ne le faisant pas, il a manqué à l’exigence de sécurité juridique. Le dispositif de cet article aboutit à ce que, dès la promulgation de la loi, le propriétaire d’une résidence secondaire dont une location temporaire est en cours, se trouve passible d’une amende de 25.000 euros. Par ailleurs, il ressort de l’analyse des dispositions sur le nouveau régime d’autorisation temporaire de changement d’usage, défini au 5ème alinéa de l’article 6 ter, que celles-ci sont contraires à ce principe d’intelligibilité. L’article 6 ignore les conditions dans lesquelles ce régime d’autorisation temporaire de changement d’usage cesse de produire ses effets. • La création d’une discrimination entre les différents types d’agences immobilières (Article 9) L’alinéa 55 de l’article 9 vise à créer une obligation d'exclusivité entre les teneurs de biens et lesdites « agences de liste ». En d’autres termes, le bailleur ne pourra avoir recours à aucun autre professionnel issu des agences immobilières traditionnelles, et n’aura pas le droit non plus de publier concomitamment d’annonces par voie de presse. Or, l’alinéa 55 prévoit que cette disposition ne s’applique qu’aux agences de listes mentionnées au 7° de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et non à l’ensemble des agents économiques qui se proposent de réaliser la location ou la vente du bien du bailleur. Bien que ces alinéas visent à apporter : « un encadrement de la convention qui lie les marchands de listes aux propriétaires des biens inscrits sur les listes ». Les requérants estiment alors que le législateur n’a pas seulement encadré ladite convention, mais a surtout limité l’exercice d’une activité économique. • En permettant la rédaction des cessions de parts de sociétés civiles immobilières aux experts-comptables, professionnels du chiffre, la loi contrevient au principe d’intelligibilité et de sécurité juridique, notamment au regard de la définition de l’acte contresigné par l’avocat défini dans la loi de 2011 (Articles 70 quater). Cet article entend confier la rédaction des cessions de parts de sociétés civiles immobilières aux notaires, par acte authentique, aux avocats, par acte contresigné, mais également aux professionnels de l’expertise comptable, sous la forme « d’un acte sous seing privé contresigné (…) dans les conditions prévues au chapitre Ier bis du titre II de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 (…) ». La distinction, entre professions du droit à titre principal et professions du chiffre, pouvant exercer une activité de droit à titre accessoire, a ressurgi lors de la discussion de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 relative à la modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées. Le législateur, à l’époque, a volontairement exclu l’expert-comptable du dispositif de la loi du 28 mars 2011 pour réserver aux seuls actes contresignés par les avocats une reconnaissance particulière, considérant ainsi que seuls les avocats apportent la garantie de compétence juridique nécessaire. Ainsi, les avocats semblent, selon les requérants, plus particulièrement en mesure de participer au renforcement de la sécurité juridique que doit permettre de réaliser l'acte contresigné. Le législateur a donc dans la loi déférée remis en cause la place même du droit et a nié les spécificités des professions réglementées. Les requérants considèrent que ce nouvel acte juridique ouvert aux professionnels de l’expertise comptable doit être invalidé. Saisine du conseil constitutionnel : Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové Source : www.ump-senat.fr

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